A aprovação da Reforma Tributária no Brasil, com a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), promete redefinir a paisagem fiscal de diversos setores, e o mercado imobiliário está na linha de frente dessas transformações. Tanto para pessoas físicas quanto jurídicas que atuam na venda e locação de imóveis, as mudanças representam um aumento na carga tributária e a necessidade de uma profunda revisão de estratégias.
Pessoa Física que Aluga Imóveis: O Cenário Vai Ficar Mais Complexo
Atualmente, a pessoa física que aluga imóveis para terceiros está sujeita apenas ao Imposto de Renda (IR), com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%. Com a Reforma, o cenário se complica, pois certas condições poderão enquadrar a pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS sobre os aluguéis.
Existem dois critérios principais para que uma pessoa física passe a ser obrigada a pagar os novos tributos:
- 1º Critério: Baseado no Ano Anterior (Cumulativo) Este critério avalia a situação do ano fiscal anterior. Para ser considerada contribuinte do IBS e da CBS, a pessoa física precisa atender a duas condições simultaneamente:
- Ter alugado mais de 3 imóveis (ou seja, 4 ou mais);
- Ter obtido uma renda anual com aluguéis acima de R$ 240 mil.
- 2º Critério: Baseado no Ano Atual Este segundo critério foca na renda de aluguéis do ano corrente. Se, durante o ano, a pessoa física receber mais de R$ 288 mil em aluguéis, ela será enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS, independentemente do número de imóveis alugados.
O impacto na carga tributária será significativo. Para as pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes regulares, a alíquota total pode aumentar consideravelmente. Se considerarmos uma pessoa que já paga 27,5% de Imposto de Renda, a carga total poderá atingir até 35,9%, mesmo com o benefício do redutor de 70% aplicado sobre a locação no novo IVA Dual (que será detalhado posteriormente).
Empresas que Alugam Imóveis: A Maré Vai Subir
Empresas do setor imobiliário, que geralmente operam sob o regime de lucro presumido, hoje não pagam ICMS ou ISS sobre a locação de imóveis para terceiros. Elas recolhem apenas tributos federais sobre a renda (IR/CSLL, com uma carga tributária de aproximadamente 10,88%) e sobre o consumo (PIS/Cofins, com carga de cerca de 3,65%). A carga total atual sobre a atividade de locação gira em torno de 14,53%.
Com a Reforma Tributária, essa realidade mudará drasticamente. A locação passará a ser tributada também em nível estadual e municipal, por meio do novo IVA Dual (IBS + CBS). Embora o setor imobiliário conte com um incentivo de redução de 70% na alíquota para a atividade de locação, o resultado final será um aumento na carga tributária. A projeção é que a carga total sobre a atividade de locação possa subir para algo em torno de 19,3%.
Holdings Imobiliárias: Perda de Vantagem Fiscal
Atualmente, as holdings imobiliárias são estruturas frequentemente utilizadas para otimização tributária na gestão de patrimônio imobiliário, oferecendo vantagens relevantes. No entanto, com a implementação do IBS e da CBS, essa estrutura pode perder grande parte de sua atratividade sob o aspecto fiscal. A unificação dos tributos e a nova base de incidência podem neutralizar os benefícios que antes justificavam a constituição dessas holdings, exigindo uma reavaliação de sua viabilidade.
Venda de Imóveis: Atenção à Nova Carga Tributária
A venda de imóveis, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, também exigirá atenção redobrada. Com a Reforma Tributária, a expectativa é que comprar um imóvel se torne mais caro.
No modelo atual, na venda de um imóvel, incidem apenas PIS e Cofins como tributos sobre o consumo, já que imóveis não são considerados mercadorias nem serviços para fins de incidência de ICMS e ISS.
Com a criação do novo IVA Dual, que unifica ICMS, ISS, PIS e Cofins, os imóveis passarão a ser tributados como se fossem mercadorias e serviços ao mesmo tempo. Essa nova conceituação da base de incidência é o principal fator que explica o aumento da carga tributária na compra e venda de imóveis, que se traduzirá em um custo final mais elevado para o adquirente.
Conclusão
O mercado imobiliário enfrenta um período de adaptação significativa com a Reforma Tributária. A alteração na tributação de aluguéis para pessoas físicas e empresas, a possível perda de atratividade das holdings imobiliárias e o aumento da carga tributária na compra e venda de imóveis exigirão que os agentes do setor e os proprietários se reestruturem e busquem novas estratégias de planejamento tributário para mitigar os impactos financeiros e manter a competitividade.