A reforma tributária brasileira traz mudanças significativas para o setor imobiliário, com a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). O Capítulo V da Lei Complementar detalha como essas operações serão tributadas, abordando desde o momento da ocorrência do fato gerador até a base de cálculo, alíquotas e regimes especiais de dedução.
Seção II – Do Momento da Ocorrência do Fato Gerador (Art. 254)
O fato gerador, ou seja, o momento em que a obrigação tributária surge, é definido de forma clara para as operações com bens imóveis:
- Alienação de bem imóvel: Ocorre no momento do ato de alienação, que inclui desde a adjudicação até a celebração do contrato de alienação (mesmo promessas ou compromissos que representem o negócio).
- Cessão ou ato oneroso translativo/constitutivo de direitos reais: Ocorre na celebração do ato, incluindo ajustes posteriores, exceto garantias.
- Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel: Ocorre no momento do pagamento. O IBS e a CBS serão devidos em cada pagamento efetuado.
- Serviço de administração e intermediação de bem imóvel: Ocorre no momento do pagamento.
- Serviço de construção civil: Ocorre no momento do fornecimento.
Essa clareza no fato gerador é essencial para a previsibilidade e o planejamento tributário dos agentes do setor.
Seção III – Da Base de Cálculo (Art. 255)
A base de cálculo para o IBS e a CBS nas operações imobiliárias é o valor da operação propriamente dita. Esse valor inclui:
- Juros e variações monetárias: Decorrentes de taxa de câmbio, índices ou coeficientes aplicáveis.
- Atualização monetária: Em vendas com cláusula de atualização do saldo credor.
- Outros valores: Conforme os incisos I a III e VI do § 1º do Art. 12 da Lei Complementar, que tratam de remunerações e acréscimos.
Existem, no entanto, exclusões importantes da base de cálculo para locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel:
- Tributos e emolumentos incidentes sobre o bem imóvel.
- Despesas de condomínio.
Para serviços de intermediação com múltiplos corretores, a base de cálculo será a parte da remuneração ajustada com cada corretor, excluindo valores pagos diretamente pelos contratantes e repassados entre os corretores. Cada corretor é responsável pelo IBS e CBS sobre sua parte.
Em serviços de construção civil para não contribuintes do regime regular, onde há fornecimento de materiais, o prestador só poderá apropriar créditos de IBS e CBS relativos à aquisição dos materiais até o valor do débito do serviço. Essa limitação não se aplica quando o serviço é prestado à administração pública direta, autarquias e fundações públicas.
Subseção I – Disposições Gerais (Art. 256)
As administrações tributárias poderão apurar um valor de referência do imóvel, utilizando metodologia que considere preços de mercado, informações de outras administrações tributárias, serviços registrais e notariais, e características do imóvel (localização, tipologia, etc.). Esse valor será divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e atualizado anualmente, podendo ser utilizado como prova em casos de arbitramento de valor e sendo passível de impugnação.
Subseção II – Do Redutor de Ajuste (Art. 257 e 258)
Uma das inovações mais relevantes para o setor imobiliário é o redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte do regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027.
- Finalidade: O redutor de ajuste serve exclusivamente para reduzir a base de cálculo nas operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuintes do regime regular.
- Composição: O valor do redutor é composto por um valor inicial e por outros valores que podem ser integrados posteriormente.
- Correção: Esses valores serão corrigidos mensalmente pelo IPCA desde a data de sua constituição até a data do pagamento do IBS e da CBS na alienação.
- Manutenção/Extinção: Na alienação, o redutor de ajuste é mantido com o mesmo valor e critério de correção se o imóvel for adquirido por outro contribuinte do regime regular, e extinto nos demais casos.
- Fusão/Divisão de Imóveis: Em casos de fusão, o redutor do imóvel resultante será a soma dos redutores dos imóveis originais. Em divisões, o redutor será alocado proporcionalmente ao valor de mercado ou área de cada imóvel resultante.
- Valor Inicial do Redutor (Art. 258):
- Para imóveis de propriedade em 31/12/2026: Pode ser o valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, o valor de referência do imóvel.
- Para imóveis em construção em 31/12/2026: Soma do valor de aquisição do terreno (atualizado) e dos custos de produção do imóvel (atualizados), comprovados por documentos fiscais.
- Para imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027: O valor de aquisição do bem imóvel.
- Integração ao Redutor (Art. 258, §6º): Integram o redutor de ajuste, na data do pagamento, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), o laudêmio e as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas a entes públicos (como outorga onerosa do direito de construir), desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor. É importante notar que é vedada a apropriação de créditos de IBS e CBS sobre bens e serviços adquiridos para realizar essas contrapartidas que integram o redutor de ajuste.
Subseção III – Do Redutor Social (Art. 259 e 260)
Com o objetivo de incentivar a aquisição de moradias e lotes residenciais, a Lei Complementar institui o redutor social:
- Alienação de bem imóvel residencial novo ou lote residencial (Art. 259): Poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS um redutor social de R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 por lote residencial, limitado ao valor da base de cálculo após a dedução do redutor de ajuste. Esse benefício só pode ser utilizado uma única vez por imóvel.
- Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial (Art. 260): Poderá ser deduzido da base de cálculo um redutor social de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite da base de cálculo.
Os valores dos redutores sociais serão atualizados mensalmente pelo IPCA.
Seção IV – Da Alíquota (Art. 261)
As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações imobiliárias (no regime específico) ficam reduzidas em 50%. Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a redução é ainda maior, de 70%. Essas reduções visam desonerar o setor, considerando a relevância social do acesso à moradia e a características específicas do mercado imobiliário.
Seção V – Da Incorporação Imobiliária e do Parcelamento de Solo (Art. 262)
Para a incorporação imobiliária e o parcelamento de solo, o IBS e a CBS sobre a alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento. O alienante poderá compensar créditos de IBS e CBS sobre bens e serviços adquiridos. Eventuais saldos credores podem ser ressarcidos (diretamente em conta do patrimônio de afetação ou, após a conclusão do empreendimento, com outras operações do contribuinte). Os redutores (de ajuste e social) serão deduzidos da base de cálculo de cada parcela, proporcionalmente ao valor total do imóvel.
Seção VI – Da Sujeição Passiva (Art. 263)
Define quem são os contribuintes das operações imobiliárias neste regime:
- O alienante (na venda de imóvel ou direito).
- Aquele que cede, institui ou transmite direitos reais sobre imóveis.
- O locador, cedente ou arrendador.
- O adquirente (em casos de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel).
- O prestador de serviços de construção e de administração/intermediação de bem imóvel.
Em casos de adjudicação/arrematação, a tributação dependerá da existência de redutor de ajuste vinculado ao imóvel. Em copropriedades, é possível optar pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS em um CNPJ único, e a incidência ocorrerá proporcionalmente à parte do coproprietário que se enquadrar como contribuinte.
A complexidade e a abrangência das novas regras para o setor imobiliário evidenciam o esforço do legislador em adaptar o novo sistema tributário a uma das áreas mais importantes da economia brasileira.